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【进深】贾跃亭买贵了!许荣茂溢价20%套现腾博

(2016-05-24)

  【腾讯房产 王鹏 发自】

  43岁的贾跃亭是焦点人物,乐视控股在三里屯买下一块资产时,大家都说他要进军地产界了。这位喜欢穿黑色T恤杉的男人,一时被炒得满天飞。

  们不断地去揣测他要干什么,但进深君不想瞎分析,也和老贾不熟悉,只想知道他到底买到怎样的资产?到底价格贵不贵?

  从5月16日世茂股份发布公告上看,腾博会在线娱乐乐视花了29.20亿元,买了世茂股份(600823.SH)旗下的两间孙子公司财富时代置业有限公司和百鼎新世纪商业管理有限公司。

  财富时代是有资产的,拥有一个五层购物中心,名叫“世茂工三”,三里屯核心区工体北门正对面,在2011 年12 月开业了。截至2016年3月31日,财富时代总资产40.68亿元,净资产25.49亿元,营业收入0元,净亏损1656.17万元。

  这个公司旗下原本有不动产21.12万平方米米,在2009年开盘后把写字楼、公寓、底商、车位全部卖掉了,如今只剩下老贾要买的这座购物中心,其中地上四层面积41197.78平方米,地下一层7948.93平方米。

  按照29.20亿元来计算,含地下面积每平方米成交价为5.94万元/平方米。腾博会在线娱乐如果算地下的价格只占地上部分的三分之一,地上部分的单价在6.5元/平方米。

  这个整售的价格不菲。参照物是周边的屯三里项目,最近成交了一套80.23平方米的底商,价格7.96万元/平方米。

  按照商业地产的价格逻辑,同地段底商的价格大约是整售购物中心的3-5倍。如果以屯三里的底商价格的三分之一来测算,世茂工三的售价大约是16亿元。从这个数字来看,贾跃亭代价过高,高于市场价约20%。

  世茂工三共分五层,分五个产权证,房号-0101为地下商业,建筑面积7948.93平方米;

  房号0101建筑面积8997.20平方米,房号0201建筑面积11062.68平方米,房号0301建筑面积10524.58平方米,房号0401建筑面积10613.32平方米。

  如何计算出每层的价格?中国商业地产专家杨泽轩先生表示,购物中心每层价格计算方法是有规律可循,定价以一层为基准,B1大约1/2-2/3;2F大约2/3;3F大约1/2;4F大约1/3。

  依照最终19.2万元成交价类推,从B1至4F,世茂工三每层的单价大约是3万元/平方米、6万元/平方米、4万元/平方米、3万元/平方米、2万元/平方米。

  许荣茂套现了,但初涉地产圈的贾跃亭有点买亏了。有人猜测,它想把世茂工三做成乐视的实体商业平台,开垦符合自己的商业试验田。

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